Metropolitan Developments a demarat în acest an lucrările de construcție pentru Crown Towers Herăstrău, primul ansamblu rezidențial de lux dezvoltat de companie în nordul Capitalei, unde investiția estimată se ridică la 100 de milioane de euro. În primul deceniu de activitate, dezvoltatorul a investit 250 de milioane de euro în proiecte, iar planurile de dezvoltare se traduc în investiții noi care vor ajunge la 150-170 de milioane de euro.
Fondatorii Metropolitan Developments, Robertino Georgescu și Dan Drăgulin, vorbesc în interviul acordat Real Estate Magazine despre tendințele din piața rezidențială în materie de prețuri și cerere, dar și despre focusul pe calitate în dezvoltare și provocările industriei în anul care urmează.
Ce impact a avut pandemia asupra operațiunilor de dezvoltare și vânzare ale Metropolitan Developments? Cum v-ați adaptat la noul context?
Robertino Georgescu: În perioada de pandemie, nu am avut niciun fel de impact la nivelul activității de dezvoltare. Am mers înainte cu proiectele. Toate șantierele noastre și-au continuat operațiunile și chiar am deschis două noi șantiere în pandemie. În această perioadă am demarat lucrările de construcție la ansamblul rezidențial Metropolitan Viilor și la complexul de lux Crown Towers Herăstrău.
Dan Drăgulin: Ne-am axat pe muncitorii indieni pe care i-am adus deja în țară, înainte de pandemie, și am beneficiat de faptul că am depus documentele anterior începerii crizei sanitare pentru un alt grup de muncitori indieni. Alți 70-80 de muncitori indieni au ajuns în țară pentru a începe să lucreze la cele două noi șantiere.
Activăm la ora actuală cu circa 200-220 de muncitori indieni. Avem acorduri cu agenții din India pentru recrutarea de muncitori. Din România, angajăm ingineri, project manageri și alți specialiști. În ultima vreme am observat că există mai mulți muncitori români în piață, dar trebuie făcută o selecție atentă.
Cum evoluează lucrările de dezvoltare în prezent? Analizați alte zone pentru noi investiții?
R.G.: Suntem activi în două zone cu noile proiecte. Este vorba despre zona de nord și o altă locație în apropiere de Parcul Carol. În zona de nord avem trei proiecte care sunt în diferite stadii urbanistice, cu un status similar fiind și cel din zona Parcului Carol. În funcție de cum evoluează și ritmul de finalizare a actelor urbanistice, undeva în primul sau al doilea trimestru al anului viitor ar putea începe lucrările.
D.D.: Toate aceste proiecte pe care le pregătim sau au demarate lucrările de construcție au o valoare estimată de cel puțin 100 de milioane de euro. Dacă indicatorii urbanistici pe care i-am solicitat ajung la un Coeficient de Utilizare a Terenului (CUT) de 4, estimăm că am putea ajunge la investiții totale de 150-170 de milioane de euro.
Cum avansează lucrările de dezvoltare la Crown Towers? Când începeți operațiunile de vânzare și care este ținta estimată pentru finalizarea ansamblului?
R.G.: Evoluția lucrărilor la Crown Towers avansează în linie cu graficul nostru. Componenta de vânzări nu a fost activată încă, deoarece vrem să ajungem cu construcția într-un stadiu mai avansat.
D.D.: Trebuie menționat că avem deja o prezentare online a proiectului pentru a da un semnal în piață și potențialilor cumpărători în legătură cu elementele exclusiviste ale proiectului nostru.
Cum ați evaluat cererea potențială pentru apartamentele de lux din proiect și cum vedeți evoluția structurii cererii în anii următori, în partea de nord a orașului?
R.G.: Am făcut o prospecție de piață. Spunem că avem un avantaj deoarece produsul nostru este unic și are multe caracteristici care îl fac să iasă în evidență la nivelul pieței. Clienții care doresc un apartament într-un complex high-end luxury, cu absolut tot ce-și doresc, nu vor găsi ce livrăm noi în altă ofertă. Consider că există cerere pe acest segment, iar prețurile sunt corecte.
Pentru proiectul nostru, am dat firmelor de arhitectură care au concurat pentru concept o serie de repere. De exemplu, ne-am dorit ca în Crown Towers să avem maximul posibil de suprafață vitrată pentru a da luminozitate apartamentelor, spațiu și alte beneficii premium pentru rezidenții care vor un standard de locuire de top. Am gândit totul pentru a oferi o experiență completă pentru rezidenți.
D.D.: Am ales conceptul pentru Crown Towers în urma unui concurs de proiecte cu o serie de birouri de arhitectură. Cel pe care îl dezvoltăm ne-a atras atenția. Ca viziune, aveam ceva reprezentativ în minte. Doream să fie unicat, care să nu mai existe pe piață la ora actuală. Prin departajarea făcută în baza concursului, am ales conceptul final, însă ideea a provenit de la noi.
Proiectul beneficiază de alte facilități, incluzând sisteme complexe smart home, la care se adaugă facilități suplimentare ca un centru Spa, piscină, sală de sport și un mix de spații comerciale. La parter și mezanin vor fi spații cu destinație non-rezidențială.
Am vrut să includem o varietate cât mai mare de facilități. Vrem să venim în întâmpinarea celor mai complexe cerințe ale rezidenților.
Care va fi ritmul de dezvoltare al Crown Towers?
R.G.: Proiectul are două faze. În prima etapă vor fi dezvoltate două corpuri de bloc, iar în a doua fază, cel de-al treilea corp de bloc, parcarea supraetajată, deasupra căreia vor fi amenajate facilitățile de Spa, piscina și sala de fitness.
D.D.: Estimarea investiției totale în proiect se ridică la 100 de milioane de euro. Prima fază de dezvoltare include construirea a 156 de apartamente cu suprafețe cuprinse între 90 și 650 de metri pătrați. În faza a doua vor mai fi adăugate până la 80 de apartamente cu compartimentări și suprafețe diverse.
Cum vedeți evoluția pieței rezidențiale din București pe termen mediu și lung, la nivel de cerere și prețuri?
R.G.: Aș dori să menționez pentru început că în perioada de pandemie nu am asistat la o scădere a prețurilor. Nu cred că vor exista corecții majore de preț sau modificări semnificative în perioada următoare. Analiza trebuie departajată pe segmente deoarece vorbim de caracteristici diferite pe segmentele de middle market și luxury.
Pe zona de luxury residential nu estimez niciun tip de corecție la nivelul prețurilor, iar zona de middle market are foarte multe variabile, însă nu cred că vom vedea nici aici mișcări majore la nivelul prețurilor.
D.D.: În perioada pandemiei, cererea a fost chiar mai accelerată decât în perioada de dinainte. Statisticile relevă faptul că în această perioadă au fost tranzacționate mai multe unități locative decât în perioada pre-pandemie.
Important pentru piață este să creezi acel produs corect în care clientul să găsească confortul. Să aibă și spații pentru depozitare, și un loc pe care să-l transforme în birou pentru munca de acasă. Rezidentul trebuie să găsească tot confortul în locuință fără a fi nevoie de alte soluții pentru a câștiga spațiu. De exemplu, acest lucru înseamnă că trebuie să oferi o terasă, nu un balcon de mici dimensiuni.
Va avea programul Noua Casă impact asupra prețurilor și cererii de locuințe?
R.G.: Noua Casă se adresează mai mult segmentului de middle market și cred că va contribui la menținerea vânzărilor în această zonă, inclusiv pe partea de low market, deoarece schema are două plafoane, la 70.000 și 140.000 de euro.
De asemenea, cred că zona de middle market va fi favorizată de o nouă reglementare care ar urma să se aplice începând cu anul viitor. Vorbim despre măsura extinderii cotei reduse de TVA, de 5%, pentru locuințe cu valoarea de până la 140.000 de euro. Este o măsură bună, iar din perspectiva mea, toate apartamentele noi ar trebui să beneficieze, indiferent de poziție, de un TVA de 5%.
Ar putea apărea discuția privind oportunitatea unui TVA redus pentru proprietăți de un milion de euro. Însă, dacă consultăm statistica, vom observa că nu foarte mulți plătesc TVA la achiziții de locuințe cu asemenea preț, deoarece cumpără locuința pe companie și o transformă în sediu, de exemplu.
D.D.: Extinderea reglementării de TVA redusă în segmentul rezidențial nu se referă doar la cumpărător, ci l-ar ajuta pe constructor să vândă mai repede și să pună banii în rulaj. Ar fi mai ușor pentru firma constructoare să încaseze banii și să stimuleze astfel toate industriile implicate pe orizontală. Dacă am face un calcul, am observa că beneficiul este mai mare la nivel de sector printr-un rulaj mai mare cu o cotă TVA mai mică.
Această modificare ar contribui și la revenirea economiei și ar angrena sectoarele asociate. Un cumpărător din zona de middle market care cumpără un apartament de 120.000-140.000 de euro mai investește 20.000 de euro în amenajare, inclusiv pentru mobilier. În cazul cumpărătorului unui apartament de un milion de euro, investițiile suplimentare se ridică la încă 200.000 de euro, bani care rămân tot în piață. Vorbim despre achiziții suplimentare pe parte de mobilier și alte elemente care asigură o experiență de locuire premium.
Care va fi cea mai mare provocare pentru sectorul rezidențial în 2021?
R.G.: Provocarea cea mai mare a pieței va fi legată de standardul calității. Cred că clienții au început să înțeleagă și să ceară mult mai puternic elementele de calitate. Cred că se va face o departajare clară între dezvoltatori și o selecție implicită. Cei care vor utiliza finisaje premium, execuție de calitate, vor putea oferi și garanțiile aferente acelor produse, vor avea de câștigat pe termen lung.
Provocarea o va reprezenta chiar competiția dintre dezvoltatori pentru depășirea standardului de calitate în interesul clienților. Consider că piața are nevoie de mai multe informații din această perspectivă.
D.D.: Noi implementăm din proprie inițiativă în două proiecte ale noastre terasele verzi. Amenajăm grădini verzi cu băncuțe pe terasele blocurilor, care arată bine, protejează mai bine locuințele de poluarea inerentă din spațiul urban. Rezidenții din aceste proiecte au apreciat foarte mult această facilitate.
Care este volumul total de investiții realizat de Metropolitan Developments până în prezent? Analizați investiții în afara Capitalei?
R.G.: Estimăm că am investit aproximativ 250 de milioane de euro în proiecte rezidențiale aflate în multiple zone ale orașului. Mai avem încă cinci-șase terenuri în București, în diferite stadii de dezvoltare. Acestea duc la aproximativ 600.000-700.000 de metri pătrați desfășurați. Analizăm în permanență noi tranzacții pentru achiziții de terenuri în zone-cheie ale orașului.
D.D.: Am fost foarte concentrați pe piața din București în activitatea de dezvoltare de până în prezent. Avem o privire și spre alte orașe din țară și analizăm în mod constant noi oportunități de investiție.
În activitatea noastră, de la momentul achiziției terenului la etapa de demarare efectivă a lucrărilor trece cel puțin un an de zile.
Care este strategia de finanțare a investițiilor Metropolitan Developments?
R.G.: Am avut principii de finanțare care s-au concentrat pe eficiență. Un volum semnificativ de finanțare a provenit din sursele proprii ale companiei, iar de ceva timp am intrat în parteneriat cu Libra Bank.
Analizăm oportunitatea semnării de acorduri financiare și cu alte bănci pentru a susține proiectele viitoare. De asemenea, avem discuții cu trei proprietari de terenuri care ar dori să realizeze proiecte în regim joint venture. Dacă indicatorii sunt profitabili, vom semna acorduri cu ei.
D.D.: În ultimii ani, am obținut finanțări foarte bune de la Libra Bank și avem cel mai mare plafon oferit de această bancă în relație cu un grup. Ne bucurăm de încredere din partea unei bănci care este activă pe nișa de real estate. Finanțarea cumulată de la bancă se ridică la circa 50 de milioane de euro.
Nu excludem acorduri de joint venture sau alte parteneriate cu alte companii. Acestea ar ajuta sectorul imobiliar și ar semnaliza și o maturizare a industriei de profil.
Material publicat inițial în Real Estate Magazine, Nr.34.
